Ceny mieszka? na przestrzeni lat - co powinni?my wiedzie??

To, co dla jednych jest korzystne, dla drugich musi oznacza? strat?. Obecni posiadacze mieszka? s? zapewne podminowani tak d?ugim okresem spadków cen i brakiem perspektyw wzrostu. Jednak jak historia pokazuje, po okresie spadków dochodzi do wzrostów. Jest jeden warunek. Prosperita i rozwój ekonomiczny. Tego niestety w Wielkiej Brytanii brakuje.

Anatomia zastoju - co si? sta?o?

Czas prosperity dla sprzedaj?cych brytyjskie nieruchomo?ci zako?czy? si? w roku 2008. Po dekadzie boomu zakupowego rynek osi?gn?? swój szczyt na prze?omie lata i jesieni 2008. Spadek cen wymusi?a nag?a zmiana sytuacji na rynku finansowym, kiedy to banki musia?y si? wycofa? z ?atwego, prostego i przyjemnego po?yczania pieni?dzy.

Spadek doprowadzi? do rekordowo niskich poziomów cen pod koniec roku 2008 i na pocz?tku 2009. Rok 2008 zamkn?? si? wynikiem o wiele gorszym od najczarniejszych przewidywa? i szacunków. Po 10 latach szybowania w gór?, kiedy to ceny mieszka? wzros?y o 200%, przyszed? czas na upadek z wysoka.

W grudniu 2007, Halifax index wskazywa?, i? w roku 2007 ?rednia cena domu lub mieszkania wynosi?a 197,074 funty. Rok pó?niej by?o to tylko 156,896 funtów, spadek o 18.9%. W czasie poprzedniego szczytu cenowego przed gwa?townym spadkiem w latach 90., indeks Halifax wskazywa?, i? w maju 1989 roku ?redni dom kosztowa? 70,247 funtów. Sze?? lat pó?niej ceny dotkn??y dna i w czerwcu 1995 wynosi?a jedynie 60,965 funtów. By? to spadek wielko?ci 13.2%, który w realnej warto?ci pieni?dza by? na szcz??cie mniejszy. Odwrotnie ni? sytuacja z roku 2008.

Nawet na rynku londy?skim, zawsze do?? pewnym, spadek wyniós? 12.9%, czyli 45,585 funtów i pod koniec roku 2008 ?rednia cena londy?skiej nieruchomo?ci wynosi?a 307,071 funtów, podobn? warto?? jak w listopadzie i grudniu 2006.

 

Jak zastopowano rynek?

Niskie ceny domów prze?omu 2008/09 nie nastraja?y sprzedaj?cych optymizmem i dawa?y do?? ponury obraz rynku jednak nie przedstawia?y do ko?ca dewastacji jak a za?amanie finansowe spowodowa?o w Wielkiej Brytanii.

Ig??, która przebi?a nadmuchan? cenow? ba?k? by?o za?amanie rynku kredytowego w roku 2008, które narasta?o w USA ju? od roku 2007. Upad? Lehman Brothers w USA, brytyjski Northern Rock musia? zosta? znacjonalizowany, ameryka?ski Bear Stearns og?osi? bankructwo. Przyj?cie zosta?o z hukiem zako?czone.

Wystraszone banki przesta?y po?ycza? nap?dzaj?c b??dne ko?o strachu i nieufno?ci. Banki po?ycza?y mniej ch?tnie i ??da?y wi?kszego wk?adu w?asnego, mniej gospodarstw domowych mog?o spe?nia? te wymagania, ceny nieruchomo?ci zacz??y spada?, banki wystraszy?y si? jeszcze bardziej i by? jeszcze bardziej ostro?ne.

 

Kryzys

Kredyty hipoteczne s? podstaw? i kluczem do funkcjonowania rynku mieszkaniowego. Ogromna wi?kszo?? kupuj?cych nie jest w stanie naby? nieruchomo?ci bez wsparcia kredytowego.
Spadek cen mieszka? 2008/09 zosta? spowodowany zakr?ceniem kurka kredytowego przez banki, które same nie mia?y funduszy. Brakowa?o równie? zaufania we wzajemnym po?yczaniu sobie po tym, co widziano po drugiej stronie Atlantyku.

W roku 2008 spadek w ilo?ci podpisanych umów wyniós? 49% i zatrzyma? si? na poziomie 516,000 kredytów. By? to najni?szy wynik od roku 1974. W listopadzie 2008 roku zaufano tylko 27,000 klientów. Dla porównania, w sierpniu 2007 roku Kidy zacz?to obserwowa? spadki i spirale w dó?, zawarto 102,000 umów, czyli prawie 4 razy wi?cej, a i tak by? to wtedy najgorszy wynik od dwóch lat.

Ci, którzy kupili dom w latach 80. lub na pocz?tku 90., a nast?pnie uda?o im si? wytrzyma? dwucyfrowe oprocentowanie kredytu w ostatniej dekadzie XX wieku, mogli zorientowa? si?, ?e ich domy s? pi?? lub nawet dziesi?? razy dro?sze ni? warto?? zaci?gni?tego przed laty kredytu.

?rednia cena nieruchomo?ci w Wielkiej Brytanii w roku 1983 to prawie 31,000 funtów i blisko 200,000 we wrze?niu 2007 roku. Wzrost o ponad 540%. Nawet je?li we?miemy pod uwag? cen? po drastycznym spadku cen ko?ca roku 2008, ?rednia cena brytyjskiego domu w lutym 2009 roku wynosi?a ok 160,000 funtów. Daje to i tak ponad czterokrotny wzrost warto?ci. Gdyby trend na wzrost cen utrzyma? swoja dynamik? to przyszli nowi kupuj?cy b?d? musieli, w roku 2035, zap?aci? za dom ponad 832,000 funtów.

W przytoczonym przez Nas roku 1983 ?rednia roczna brytyjska pensja wynosi?a 7,700 funtów rocznie. Obecna ?rednia to 24,900 funtów, czyli wzrost o 223%. Gdyby wzrost wynagrodzenia i cen mieszka? zachowa? swój dotychczasowy d?ugookresowy dynamizm, to w roku 2031 ?rednia pensja wynosi?aby 80,500 funtów, a dom kosztowa?by 10 razy wi?cej. Ta zale?no?? mo?emy porówna? z kosztem domu czterokrotnie wi?kszym od rocznej pensji w roku 1983 i o?miokrotnie wi?kszym w okresie cenowego szczytu w sierpniu 2007 roku (wynagrodzenie na poziomie 23,300 funtów). ?atwo zauwa?y? o ile trudniejsze staje si? zakupienie domu.

Najwi?kszym problemem dzisiejszego spo?ecze?stwa jest to, i? do roku 2000 wynagrodzenia nie wzrasta nigdzie tak szybko jak rosn? ceny mieszka? i ogólne ceny w gospodarce. Od czasu kryzysu finansowego roku 2008 i recesji w gospodarce wynagrodzenie nie wzros?o praktycznie nigdzie w czasie, gdy inflacja uderza z coraz wi?ksz? si??.

Wyt?umaczenie, i? inflacja jest tak naprawd? tylko sp?at? zobowi?za? i d?ugów jednostek, jest do przyj?cia jedynie wraz ze wzrostem wynagrodze?. W przeciwnym wypadku prowadzi jedynie do zubo?enia spo?ecze?stwa.

 

Poda? i popyt

Pomimo odczuwalnego i realnego wzrost cen nieruchomo?ci, musimy pami?ta?, i? nieruchomo?? nie jest towarem lub akcj?, lecz zmaterializowanym obiektem abstrakcyjnego poj?cia domu, emocjonalnej potrzeby i faktycznego must-have Brytyjczyków. Pomimo wzrostu cen, popyt nie spada tak drastycznie jak wynika?oby to z matematycznej wprostproporcjonalno?ci.

Niedobór nieruchomo?ci w Wielkiej Brytanii w porównaniu do popytu by? i jest, wed?ug niektórych, przesadzony przez deweloperów i rz?d. Nale?y jednak przyzna?, ?e znalezienie domu dla rodziny w popularnej dzielnicy bywa trudne. Plany rozwoju budownictwa wprowadzane przez rz?d skupia?y si? g?ównie na ilo?ci, nie na jako?ci. Londyn postanowi? budowa? du?? ilo?? ma?ych mieszka? typu councilowskiego zamiast skoncentrowa? si? na budowie domów ni?szym kosztem. National Housing and Planning Advice Unit b?d?cy niezale?nym cia?em doradczym rz?du stwierdzi?, ?e niedostatek wi?kszych metra?owo nieruchomo?ci spowodowa? wzrost cen i problem inflacji na rynku nieruchomo?ci.

 

Nie ka?demu ?le

Spadek cen nieruchomo?ci by? ciosem dla planuj?cych zamian? mieszkania na dom lub domu na wi?kszy, jednak s? osoby, którym taki stan by? i nadal jest na r?k?. To osoby po raz pierwszy kupuj?ce nieruchomo??.

Ceny nieruchomo?ci w Wielkiej Brytanii s? jednym z hamulców gospodarki, utrudniaj? odbicie i wyj?cie z recesji, uwra?liwiaj? rynek na wstrz?sy. Zmniejszanie ró?nicy pomi?dzy cenami nieruchomo?ci i wynagrodzeniami w gospodarce oraz zmniejszanie ryzyka w sytuacji kupna domu, by?oby dla brytyjskiej ekonomii z?otym lekarstwem.